Jak pozyskać wkład własny na kredyt?

W obecnych warunkach na rynku kredytowym kluczową sprawą jest wyłożenie odpowiednio wysokiego wkładu własnego. Od stycznia 2016 jest to minimum 15 proc. wartości nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że wkładem niekoniecznie muszą być tylko środki pieniężne.

Zmiana, jaka dokonała się na mocy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, może istotnie uderzyć w popyt na mieszkania. Przy średnich cenach na rynku pierwotnym, wynoszących ok. 5 tys. zł za metr kwadratowy, przeciętny kredytobiorca będzie musiał z własnej kieszeni wyłożyć o 50 proc. więcej niż w roku ubiegłym. Jeśli chce kupić 60-metrowe mieszkanie, wkład wyniesie nie 30, ale 45 tys. zł. Co prawda nadal jest możliwość uzyskania kredytu z 10-procentowym wkładem, ale z podwyższoną marżą, ewentualnie pod warunkiem dodatkowego ubezpieczenia.

Stąd szczególnie zasadne będzie obecnie poszukiwanie dodatkowych środków, które mogą występować jako kredytowy wkład własny. Co to może być?

Wkład własny: niekoniecznie gotówka

W stanowisku przedstawionym przez KNF podkreślono, że za wkład własny można uznać również środki zgromadzone na Indywidualnych Kontach Emerytalnych lub Indywidualnych Kontach Zabezpieczenia Emerytalnego. W ten sposób można pokryć „brakujące” 5 proc. wkładu. Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza także blokadę na rachunku bankowym albo obligacje skarbu państwa lub Narodowego Banku Polskiego.

Na tym jednak nie kończy się lista aktywów, które mogą być uznane przez banki za wkład własny. W praktyce wiele zależy od polityki w tym zakresie, jaką przyjęła konkretna instytucja finansowa.

Paleta możliwości jest bardzo szeroka. Wkładem może być np. kapitał zgromadzony w akcjach spółek giełdowych, w jednostkach uczestnictwa, premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej, a nawet nieruchomości – o ile klient może zadeklarować bankowi zamiar ich sprzedaży. Oczywiście honorowanym przez banki wkładem będą także nakłady już poczynione na zakup mieszkania - środki wpłacone zbywcy na mocy umowy przedwstępnej, zaliczki dla dewelopera itp.

Działka i dopłaty w ramach wkładu własnego

Jeśli kredyt dotyczy nie zakupu mieszkania, ale budowy domu, wkładem własnym może być działka, na której ma stanąć nieruchomość – oczywiście pod warunkiem że jest własnością kredytobiorcy. Niektóre banki, w zależności od przyjętej polityki, za wkład uznają również zakupione materiały budowlane oraz koszty już poczynionych prac. Oczywiście muszą być one odpowiednio udokumentowane.

Formą wkładu własnego są oczywiście dopłaty w MDM, ale pamiętajmy, że nie dla wszystkich wysokość dopłat wystarczy, by pokryć wymagany wkład. Najczęściej dotyczy to tzw. singli, a więc osób, które mogą liczyć na 10 proc. dopłatę do 50 mkw. Jeśli mieszkanie jest większe, pieniędzy z MDM może nie wystarczyć na pokrycie wkładu, choć ewentualne środki, które trzeba by było wyłożyć samodzielnie raczej będą niewielkie.

Jak widać na powyższych przykładach, wbrew restrykcyjnie brzmiącej rekomendacji S możliwości finansowania wkładu własnego jest dużo. Co więcej, banki nie wycofały z oferty kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości, choć ciągle nie jest jasne, jaką formę zabezpieczenia niskiego wkładu mogą przyjąć. KNF negatywnie odniosła się do czasowych podwyżek marż kredytowych do momentu uzyskania odpowiedniego wskaźnika LTV.

Niejasna jest też sprawa tzw. ubezpieczeń niskiego wkładu. Na mocy rekomendacji U banki nie mogą już zarabiać na polisach ubezpieczeniowych. Wyjściem byłoby dystrybuowanie ich za darmo albo zgoda na samodzielne ubezpieczenie się kredytobiorcy. Prawdopodobnie te wątpliwości były jedną z przyczyn, dla których bankowcy gremialnie zdecydowali się na podwyżki marż kredytowych.

„Alternatywne” metody pozyskiwania wkładu własnego

O tym, że generalnie opłaca się jak najwięcej środków wyłożyć z własnej kieszeni, nie trzeba już Polaków przekonywać. Potwierdzają to zresztą dane banków. Klienci sukcesywnie przynoszą większy wkład. Z raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za IV kw. 2015 wynika, że największy skok dotyczy kredytów z największym wkładem własnym, czyli ze wskaźnikiem LTV do 30 proc. Względem roku 2014 ich udział wzrósł o 100 proc. (z 3,74 proc. do 7,46 proc.). Nieznacznie, ale jednak, spadł udział kredytów z najmniejszym wkładem, czyli o wskaźniku LTV powyżej 80 proc. W minionym roku wyniósł on nieco ponad 49 proc. – rok do roku spadł o 1 proc. - natomiast można mówić o widocznym trendzie, bowiem spada on sukcesywnie od roku 2013.

Opłaca się najróżniejszymi drogami uzyskać potrzebne pieniądze. Rozwiązaniem alternatywnym może być np. pożyczka u rodziny albo znajomych bądź od pracodawcy w ramach funduszu świadczeń socjalnych. Ryzykownym rozwiązaniem jest natomiast próba uzyskania wkładu poprzez zaciągnięcie innego kredytu – np. konsumpcyjnego. Co prawda rekordowo niskie stopy procentowe mogą skłaniać ku takiemu posunięciu, ale pamiętaj, że finalnie z pewnością i tak zapłacisz więcej, dodatkowo nowe zobowiązanie może znacznie osłabić twoją zdolność kredytową.

Monika Prądzyńska, WGN Nieruchomości