Budownictwo jednorodzinne bez pozwolenia na budowę

Od końca czerwca 2015 roku budowa domu wolnostojącego nie wymaga już uzyskania pozwolenia na budowę. Wystarczy jej zgłoszenie. Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie inwestycje w zakresie budownictwa jednorodzinnego mają taką uproszczoną formułę.

Przypomnijmy: zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego, która weszła w życie 28 czerwca 2015 roku, budowa domu nie musi być poprzedzona uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wystarczy jej zgłoszenie w starostwie powiatowym.

Jest to formuła prostsza i szybsza. Poza czterema egzemplarzami projektu budowlanego należy dołączyć zaświadczenie projektanta z izby samorządu zawodowego i oświadczenie o prawie do dysponowania terenem. Mniej jest też dokumentów dodatkowych – maksymalnie 7, a w przypadku pozwolenia aż 13. Zgłaszając budowę, nie musisz m.in. dołączać decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej.

Po zgłoszeniu budowy, jeśli przez 30 dni urząd go nie zakwestionuje, będziesz miał prawo rozpocząć inwestycję. Masz czas do 2 lat. Jeśli w tym okresie nie zaczniesz, zgłoszenie straci ważność.

Taka uproszczona formuła obejmuje budowę domu wolnostojącego, ale już nie bliźniaka ani domu w zabudowie szeregowej. Bez pozwolenia możesz też budować wolnostojący, parterowy budynek gospodarczy, altanę, garaż, basen czy domek wypoczynkowy. Chodzi o obiekty, których powierzchnia nie przekracza 35 m2 (poza basenem i oczkiem wodnym – tu powierzchnia nie może przekroczyć 50 m2).

Kiedy urząd zakwestionuje budowę?

Choć przepisy pozwalają uniknąć niektórych kłopotliwych formalności, urząd ma prawo zakwestionować przyjętą procedurę, nawet jeśli rodzaj budynku będzie spełniał jej wymogi.

Bez pozwolenia co prawda można budować dom wolnostojący, ale tylko taki, którego obszar oddziaływania mieści się na działce, na której ma być postawiony. Pojęcie „obszar oddziaływania” jest dosyć enigmatycznie określone w prawie budowlanym. W praktyce wielkość tego obszaru zależy od decyzji urzędnika. W przypadku budowy domu w grę mogą wchodzić takie elementy jak np. chęć postawienia go w odległościach bliższych niż minimalne czy też zacienienie posesji sąsiada. Elementem oddziaływania nie będzie raczej nadmierny hałas czy emisja spalin – chyba że będziesz chciał zbudować dom z warsztatem samochodowym.

Sprzeciw będzie też wydany, gdy budowa narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania oraz gdy dotyczy obiektów objętych wymogiem uzyskania pozwolenia na budowę. Organ może również nakazać uzyskanie pozwolenia w sytuacjach, gdy ze względu na budowę: zagrożone jest bezpieczeństwo ludzi lub mienia, występuje pogorszenie stanu środowiska naturalnego lub zabytków, pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie lub zwiększenie ograniczeń albo uciążliwość dla terenów sąsiednich. Za każdym razem o tym, czy taka sytuacja ma miejsce – decyduje urzędnik.

Rozbudowa, przebudowa domu

Rozbudowa, przebudowa, nadbudowa wolnostojących budynków mieszkalnych nie wymaga pozwolenia. Należy jednak pamiętać o obszarze oddziaływania. Co do innych obiektów – bez pozwolenia możesz budować, tak jak zostało to już wspomniane, parterowe budynki gospodarcze i rekreacyjne, ale tylko do powierzchni 35 mkw. i co ważniejsze – jeśli łączna liczba takich obiektów nie przekracza dwóch na każde 500 mkw. działki.

* Czytaj więcej na temat budowy domu *

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Jeśli chodzi o popularne wiaty garażowe – te mogą mieć maksymalną wielkość 50 mkw., na każde 1000 metrów kwadratowych działki. Tyle samo może mieć przydomowy basen.

Pozwolenie lepszym rozwiązaniem?

Choć zgłoszenie budowy wiąże się z mniejszą liczbą formalności, wcale nie jest oczywiste, że jest to opcja bardziej korzystna dla inwestora. Teoretycznie procedura powinna być szybsza, jednak w praktyce niekoniecznie. W dużych miastach, przy pełnej dokumentacji, czas oczekiwania na wydanie pozwolenia wynosi niejednokrotnie tylko nieco ponad dwa tygodnie, przy zgłoszeniu budowy obligatoryjnie musimy odczekać 30 dni. Po drugie: jeśli w trakcie budowy nastąpią istotne zmiany względem pierwotnych planów, mając pozwolenie, wystarczy uzyskać tylko pozwolenie zastępcze. Jeśli natomiast budowa została zgłoszona, będzie potrzebne uzyskanie nowego pozwolenia na budowę, z nowym kompletnym projektem. Tak więc pełne pozwolenie na budowę uzyskane na starcie daje większą elastyczność i bezpieczeństwo prowadzenia inwestycji, bez ryzyka, że nagle zostanie zakwestionowana czy też że problemy pojawią się na etapie odbioru.