Dlaczego mieszkania nie tanieją?

Już od dłuższego czasu, określenie „łagodne wzrosty” najlepiej opisuje zmiany cen mieszkań w krajowych metropoliach. Nabywcy lokali zapewne woleliby słyszeć o spadkach, które doprowadzą koszty zakupu „M” do poziomu sprzed boomu mieszkaniowego. Taki scenariusz na razie wydaje się mało prawdopodobny. Sprzedawcy mieszkań korzystają z faktu, że na rynek niedawno weszły ostatnie roczniki wyżu demograficznego lat 80. Spore znaczenie mają również niskie stopy referencyjne kredytów mieszkaniowych i rządowe dopłaty. W ujęciu długookresowym, kluczową kwestią wydaje się jednak intensywna migracja do metropolii i poprawa relacji pomiędzy przeciętnym wynagrodzeniem oraz cenami metrażu.
Po zakończeniu Rodziny na Swoim ceny lokali spadły tylko w Krakowie
Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym staje się bardzo dobrze widoczna, gdy uwzględnimy dane NBP na temat średniego kosztu zakupu lokali z sześciu metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk). Te informacje dotyczące transakcyjnych cen mieszkań wskazują, że po IV kw. 2012 r. średni koszt zakupu metrażu był stabilny w Krakowie i Łodzi. Powolne wzrosty odnotowano na terenie Warszawy, Wrocławia, Poznania i Gdańska.
Ceny zaprezentowane na poniższym wykresie, nie zostały skorygowane o inflację/deflację. Jeżeli weźmiemy pod uwagę wpływ tego czynnika, to można obliczyć, że pomiędzy IV kw. 2012 r. i III kw. 2016 r. średni transakcyjny koszt zakupu lokalu (nowego i używanego), zmienił się o:
Warszawa - (+9,4%) Kraków - (-3,3%) Łódź - (+1,7%) Wrocław - (+4,8%) Poznań - (+8,7%) Gdańsk - (+15,6%)
Jak widać, po zakończeniu programu Rodzina na Swoim (grudzień 2012 r.), spadek realnych cen mieszkań odnotowano tylko w Krakowie. Pod względem wzrostów w analizowanym okresie, zdecydowanie przodował warszawski, poznański i gdański rynek.

Przez dziewięć lat przeciętna dostępność mieszkania wzrosła o 70%
Na obecny poziom cen mieszkań w metropoliach wpływa m.in. wzrost dostępności metrażu. Po porównaniu przeciętnych wynagrodzeń netto z sektora przedsiębiorstw i średnich cen lokali okazuje się, że mamy do czynienia z długookresową poprawą. Dobrym przykładem mogą być dane ze stolicy. W 2007 r. przeciętny warszawski pracownik z sektora przedsiębiorstw, za jedno wynagrodzenie mógł zakupić tylko 0,33 mkw. typowego lokalu.
Analogiczny wynik z pierwszych trzech kwartałów 2016 r. oscylował już na poziomie 0,53 mkw. Dostępność stołecznych mieszkań nadal jest relatywnie niska, ale trudno nie zauważyć poprawy, która w podobnym stopniu dotyczyła również innych metropolii. Pomiędzy 2007 r. i III kw. 2016 r. średnia dostępność metrażu z pięciu największych miast kraju, wzrosła o niecałe 70%. Pozytywna zmiana (+18%) staje się widoczna także wtedy, gdy weźmiemy pod uwagę dane z lat 2012 - 2016.

Można oczekiwać, że w kolejnych kwartałach dobra sytuacja na rynku pracy nadal będzie skutkować zwiększaniem cenowej dostępności metrażu. Na horyzoncie rysują się jednak czynniki obniżające popyt. Mowa o spodziewanej podwyżce stóp procentowych NBP i wyczerpaniu wszystkich środków z programu MdM (możliwym nawet w styczniu 2018 r.). Dodatkowo można oczekiwać, że pod koniec bieżącej dekady problemy demograficzne staną się bardziej widoczne również w największych metropoliach. Wyjątkiem jest Łódź, która już od dłuższego czasu zmaga się z odpływem potencjalnych nabywców mieszkań.